Cuando te propones vender tu vivienda es cuando surge el tema del precio de referencia y vas a escuchar hablar de valor catastral y valor de mercado.
De forma resumida, el valor catastral de un inmueble es el que fija la Dirección General de Catastro utilizando los datos que le proporciona cada ayuntamiento, mientras que el valor de mercado lo determinan los vaivenes del mercado y otros aspectos, como el estado de conservación de la vivienda y el grado de urgencia de la compraventa, entre otros.
Qué es el valor catastral
El valor de referencia catastral es el valor que determina la Administración (la Dirección General de Catastro) para tu inmueble, de acuerdo con los datos proporcionados en el Registro de Propiedad, y cogiendo como referencia los precios de compraventa de inmuebles en la zona donde se encuentra tu propiedad.
El valor se establece a partir de análisis anuales hechos por cada municipio, siguiendo una serie de criterios en los que tiene un gran peso el promedio de los precios de compra y venta de propiedades del sector donde se encuentra la vivienda.
Ningún propietario vende por debajo del valor de referencia catastral (a menos que la propiedad esté muy deteriorada), pero el valor catastral nunca es superior al valor de mercado de un inmueble.
El valor de referencia catastral sirve para establecer el precio base en una negociación de compraventa de inmuebles; y, además, es el valor que se tiene en cuenta para el pago de impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (cuando se compra un inmueble usado), el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o el Impuesto sobre Patrimonio.
El valor catastral del inmueble también se utiliza como referencia para el impuesto sobre la renta de los no residentes, para el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y el impuesto de plusvalía, que se calcula a partir del valor catastral y los años que tenga el inmueble.
Qué es el valor de mercado
El valor del mercado es determinado por otros factores, además del valor catastral.
Estos factores pueden ser son la edad del inmueble, condiciones de la vivienda, número de habitaciones, situación del mercado de bienes raíces en el momento de la venta, y aspectos relativos a cada negociación que pueden afectar el precio de venta, como la urgencia de vender o la urgencia de comprar en un momento de escasez de oferta.
Otros factores que inciden en el valor de mercado son la ubicación geográfica y la ubicación en el edificio, si se trata de un piso: a qué altura se encuentra, si tiene vista al exterior o si da a un patio interno, etc.
Cómo saber el valor catastral
El valor catastral se calcula de acuerdo con la tabla de cálculo de valores inmobiliarios establecida por cada ayuntamiento, que por lo general se hace teniendo en cuenta los siguientes factores:
- La localización de la vivienda y su situación respecto al plan urbanístico local.
- Los gastos de construcción, la antigüedad de la vivienda y su valor histórico o estético.
- El valor del suelo y de las construcciones en determinado sector, para lo que se tiene en cuenta la compra y venta de inmuebles en tiempos recientes como parámetro principal.
Si te preguntas cómo saber el valor catastral de un inmueble en el que estás interesado, solo debes entrar en la página web de Catastro y colocar la dirección de la vivienda para obtener la referencia catastral.
Una vez obtenida esta referencia solo debes dirigirte a la sede electrónica de Catastro, y marcar “valor de referencia”, y luego “consulta valor de referencia”, con lo que obtendrás el valor de referencia catastral de la vivienda en cuestión.
Cómo saber el valor de mercado
Para saber el valor del mercado de una vivienda es necesario disponer de un análisis del mercado inmobiliario y de su movimiento en el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda.
También vale la pena apoyarse en consultores o agentes inmobiliarios para hacer una tasación de la vivienda y obtener así un valor lo más real y objetivo posible.
Con el análisis del mercado inmobiliario y la tasación de la vivienda se puede obtener una aproximación bastante objetiva al valor de mercado de tu vivienda.
Entre valor catastral y valor de mercado de inmuebles existe una relación dinámica y de interdependencia. El valor catastral es siempre la referencia de base, pero esta puede variar afectada por el valor de los inmuebles de una zona del mercado.
Por ejemplo, una fuerte demanda de inmuebles en un municipio puede hacer que el valor de referencia catastral aumente.